وبلاگ حقوقی محسن ابراهیمی،وکیل پایه یک دادگستری

 سوال : علی

با سلام
سه سال پیش یک واحد مسکن مهر به یک شخص فروختیم . و در قولنامه تاریخ تحویل را ذکر نکردیم و خریدار هم موافقت نمود . ویک چک به 3 برابر میلغ واحد برای ضمانت پرداخت اقساط از اوو گرفتیم. ولی متاسفانه انتقال بدهی راانجام ندادیم و اکنون موعد اقساط مسکن مهر رسیده است ولی خریدار از دادن قسط بانک مسکن خوداری میکند و برای انتقال بدهی هم نمی آید . و اکنون از ماشکایت کرده است که واحد را بعد از سه سال تحویل نگرفته است . و ما هم چک او را برگشت زده ایم 
خواستم بدونم الان اخطار به دستمون رسیده و برای 20 خراداد تعیین شده . 
به نظر جناب عالی این جلسه دادگاه چگونه خواهد بود و چه چیزایی نیاز داریم که تهیه کنیم 

پاسخ داده شد

سلام و عرض ادب.به طور خلاصه باید گفت  اگر در قولنامه قید شده که چک بابت تاخیر در پرداخت اقساط است.در صورت احراز,این موضوع ایرادی در برگشت زدن چک ندارید.در خصوص تحویل ملک هم, با توجه به عدم قید شدن زمان تحویل ابتدا شاکی میبایست برای,شما اظهارنامه ای میفرستاد و قصد خودش رو از,آمادگی برای انتقال اعلام مینمود. موفق و موید باشید

سوال : گودرزی

سوال : یاسر

باسلام خدمت شما راستش ما یک خانه در روستا داریم که پدر مرحومم به بنده واگزار کردن بند سند 6دانگ گرفتم حالا وراس خواهان ملک شدن بند هیچ دست نوشته ای از پدرم ندارم فقط در زمان حیاط ایشان فیش هزینه سند واریز شده حال از شما راهنمای می خواهم باتشکر.

پاسخ داده شد

سلام و عرض ادب.طبق قوانین ثبتی،دولت کسی را مالک می شناسد که سند مالکیت رسمی به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد.دفاع نمایید که ملک توسط خود آن مرحوم در زمان حیات و در صحت کامل عقل به بنده هبه(بخشیده )شده است. یا به قول نامه فی مابین اشاره نموده و مفقود شدن آن را به دادگاه اعلام نمایید.موفق و موید باشید

سوال :سعید

با عرض سلام خدمت آقای ابراهیمی.
5سال پیش برادرم و خانومش از بیمارستانی که در اونجا مشغول به کار بودن دو امتیاز پیش فروش آپارتمان گرفتن برادرم امتیازی که به اسم خودش بود بعد واریز پولش بعد یک سال تحویل گرفت و نشست و منم امتیازی که مال زن داداشم بود به اسرار خودش به صورت قولنامه ای و به مبلغ 1500000 تومن ازش خریدم و متن قولنامه در حضور خانواده و بصورت فروش آپارتمان و اسم و آدرس مجتمع و تعهود داد که پول آپارتمان و قسطاشو من بدم و اون تا روزی که آپارتمانو تحویل میگیرم و نقل و انتقال سند کاراشو انجام بده،بلوک و طبقه رو موقع تحویل مشخص میشد که قرار شد موقع تحویل در یک قولنامه جدید در بنگاه و محضر نوشته شود.بعد 4 سال و واریز 20 میلیون تومن پول تحویل گرفتم الان 6 ماه تو خونه میشینم ولی زن داداشم نیومد قولنامه جدید و واگذاری سندو انجام بده و چند روز پیش متوجه شدم خونه رو به کس دیگری فروخته، الان من تو خونه میشینم ولی ازش یک قولنامه ای دارم که تو خونه نوشتیم و اون شخصی هم که خونه رو از زن داداشم خریده برادرشه و جواب منو هم نمیده انگار فکر میکنن براحتی منو از خونه بیرون میکنن الان باید چیکار کنم که حقم ضایع نشه البته برای اینکه مجمع مسکن ساز خونه رو از ما نگیره راجب معاملمون هیچی نگفتیم.بنظر شما مجمع رو در جریان بزارم چیکار کنم تورو خدا کمکم کنید.

پاسخ داده شد

سوال: مهدی

سلام

من يک اپارتمان در تهران خريده ام از اقاي شماره يک و سند قطعي تک برگي به نامم خورده است در حين اساس کشي بودم که يکي از اهالي همان اپارتمان مدعي شد که شما نبايد اين خانه را ميخريدي از اقاي شماره چهار چون من از ايشان يک قولنامه دست نويس و يا وکالت دست نويس دارم که حق فروختن را ازشون تا سي سال ميگيره و به زودي براي ابطال سند شما اقدام ميکنم منم به ايشان گفتم که من خانه را از اقاي شماره يک خريدم نه اقاي شماره چهار که ايشان پوزخندي زدند و گفتند خوب اقاي شماره چهار به شماره سه، شماره سه به شماره دو ، شماره دو به شماره يک و شماره يک به شما فروخته اند که رد گم کنندمن خيلي الان ترسيدم چون پول زيادي هم براي اين اپارتمان داده ام ميخواهم بدانم ايا ادعاي ايشون تا چه حد ميتونه درست باشه و سند من را ميتونن باطل کنند ؟

جواب داده شد

سلام و عرض ادب. مستند به  مواد 22 و 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی ،تمامی معاملات در مورد اموال غیر منقول باید به موجب سند رسمی و در دفتر املاک به ثبت برسد.و دولت تنها کسی را مالک میشناسد که ملک به نام ایشان در دفتر املاک ثبت گردیده است.تا چند ماه پیش،دعاوی اثبات مالکیت به وسیله قولنامه و پیروی آن ابطال سند رسمی ممکن بود ولی در حال حاضر با صدور بخشنامه ای از طرف رئس محترم قوه قضاییه دیگر دعاوی اثبات مالکیت با اسناد عادی را نمی پذیرند و تنها دارنده قولنامه باید دعوای الزام به تنظیم سند اقامه کند. در فرض سوال شما، مالکیت شما به موجب سند رسمی مسجل شده و دارنده قولنامه باید به شخص 4 و 3 و 2 و 1 مراجعه کند و یا شکایت کیفری فروش مال غیر علیه نامبردگان اقامه کند. موفق و موئد باشید

سوا : سعید

سلام و خسته نباشید .

زنم در 93/11/10 خانه را ترک کردو من درخانه اجاره ای میبودم که 4 میلیون رهن و 400 تومان اجاره بود در تاریخ 93/11/25 فهمیدم که خانم بنده اجاره نامه ای که به اسم من بود را ازخانه برده است و با همدستی صاحب بنگاه جای اسم من را خط زده و اسم خودش رو تو قسمت اسم من نوشته _ البته این دستکاری فقط در نسخه مربوط به من شده که زنم برداشته بود و پیگیری من تونستم یک کپی قرار داد نسخه املاکی رو ازش بگیرم -که ایشون با دست خط خودش روش نوشت که اسم منو خط زدند و اسم زنمو نوشتند .(البته باید بگم که من زمان قرار داد سر کار تو کارخونه بودم و نتونستم برم و زنم باپدرش رفته بودند که زنم جای اسم من امضاء کرده بودند که در روزهای بعد هر وقت از کارخونه اومدم برم پیگیری این کارو بکنم .بنگاهی بسته بود و دومیلیون چک رو پسر عمم داده و یک میلیون از کارت من کشیده شده و یک میلیون نقد داده شده بود سر قرار داد) و خونه رو 93/10/4 گرفته بودیم با صاحب ملک حرف زدم ایشون گفتند که نگران نباش اگه نسخه ایشون رو بخوان بهشون نمیده .
به بنگاه اطلاع دادم که میخوام خونه رو خالی کنم وزمانی تعین کنند برای تسویه -93/12/26 خانه رو تخلیه کردم و ایشان باز تسویه نکردند و هی منو پیچوندند و گفتند اید زودتر میگفتی و از این حرفا که منم گفتم ایرادی نداره قانون هرچی برای دیر گفتن من برای تخلیه تعین کرده میدم .
93/12/27 کلید رو با زور به بنگاهی تحویل دادم و رسید گرفتم /تا 94/1/5 چندین بار هم صحبت کردم که ایشون سر باز زدند و آخر سرم گفتند هر وقت تونستی نسخه قرار داد خودتو بیاری همراه با زنت من بهت جواب میدم .فرداش 94/1/6فهمیدم خانمم مهریشو گذاشته اجرا و زنم ماشینمو داد جلب کردند منم فکر کردم که با بنگاهی دست بیکی کرده تا تو دادگاه 4 میلیونو هم بکشه بالا ( منم خونمو اورده بودم طبقه پائین خونه پدرم و میخوام یک قرار داد بنویسم که خونه رو 4 میلیون و 250000 تومان اجاره کردم همراه با لوازم که ایشون نتونند اموال خانه رو هم مصادره کنند و 4 میلیون رو ) البته نمیخوام جهزیه شونو بخورم یا بالا بکشم فقط میترسم با مامور بیاند خونه و اموال رو مصادره کنند و ببرند جلو همسایه و آشنا ها آبرو ریزی بشه داد گاهمون هم 94/1/17 اعلام شده .
البته من تو کارخونه کارگر هستم و حقوق اصلیم 700هزارتومان هست و هر از چند گاهی اضافه کاری هم میدند کار میکنم .
1 -آیا من با این شکایت جعل اسناد میتونم ایشونو به زندان بیندازم یا چیکار میتونم بکنم .
2-ایا اگه زنمو بندازم زندان میتونم کودک 4 سالمو که از بهمن ماه تا حالا با هزار دوز و کلک نزاشته ببینم تا اون تو زندانه پیش خودم نگه دارم
3- من تو کل دنیا یک ماشین به اسمم بود اونم مصادره کردند آیا 4 میلیون منو هم مصادره میکنند (اگه ایشون به دروغ بگویند من پولو دادم یا بگند برا مهریه این پولو میخوام چی بگم )
4 - کلا برای دادگاه مهریه چیکار کنم .پیشاپیش از راهنمائی شما ممنونم .خواهشا منم برادر کوچیک خودتون بدونید و خوب راهنمائی کنید کلا\" دیگه نمیدونم چیکار کنم .

جواب داده شد:

سلام و تبریک سال نو. طبق نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه در فرض سوال ، مبلغ ودیعه متعلق به مستاجر که به اعتبار آن مورد اجاره بعنوان محل سکونت و تنها سرپناه وی در اختیارش قرار گرفته است .جزء مستثنیات دین محسوب می شود و مشمول بند الف ماده 524 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی وانقلاب در امور مدنی مصوب 1379 است و قابل توقیف برای استیفای محکوم به نیست . شما نگران نباشید در صورت نیاز بنگاه موظف است که نسخه سوم قرارداد اجاره رو به شما یا در صورت لزوم به دادگاه ارایه دهد.با ارایه نسخه سوم ، دستکاری شدن نسخه اول کاملا محرز خواهد شد.بنگاه املاک رو تهدید به شکایت کنید تا حداقل بابت پرداخت 4 میلیون به خانم شما اقدام نکند. 2- بابت مهریه تنها کار دادن دادخواست متقابل اعسار است.یک دادخواست اعسار آمده کنید و روز جلسه رسیدگی به مهریه به دادگاه ارائه دهید.شما در دادخواست وضعیت معیشتی خود را کاملا توضیح دهید و حداقل 4 شاهد نیز به دادگاه معرفی کنید. 3- شما میتوانید از دست مسئول بنگاه و همسرتان شکایت کیفری به عنوان جعل مطرح کنید ولی با وصفی که بیان نمودید بعید مجرمیت آنها احراز شود. 4- بابت جهیزیه هم طبق سیاهه اموال از شما تحویل خواهند گرفت و راه حلی که فرمودید مثمر ثمر نخواهد بود. موفق و موید باشید

سوال : علی رضا

باسلام من با خرید یک واحد اپارتمان به صورت پیش فروش به متراژ106 که متاسفانه با اتمام کار الان سند ثبتی متراژ96 را ارائه کرده حالا با این 10 مترکاستی چه باید کرد؟

جواب داده شد

 با عرض سلام و تبریک سال جدید.تاریخ قرارداد شما مشخص نیست به هر حال  اگر قرارداد شما طبق قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389 و با سند رسمی منعقد گردیده در آن قانون در مورد مشکل شما تعیین تکلیف شده و ماده 7 قانون فوق اشاره دارد ؛ که چنانچه متراژ اعیانی در صورت تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مورد توافق در قرارداد باشد مابه التفاوت به نرخ تعیین شده در قرارداد دریافت خواهد شد.ولیکن اگر قرارداد شما سابق بر قانون فوق منعقد شده است و آپارتمان پیش خرید شده ،متری فروخته نشده باشد مطابق ماده 355 قانون مدنی شما تنها حق فسخ معامله  را خواهید داشت.و اگر شما در برابر هر متر مثلا 2 میلیون تومان توافق کرده اید شما میتوانید یا قرارداد را فسخ نمایید یا به مقدار کسری موجود از پول ساختمان کسر گذاشته و اگر وجه را کامل پرداخته اید درخواست استرداد مبلغ کسری را نمایید. موفق و موید باشید

سوال:الله یاری

با سلام خدمت شما،روش ابطال اسنادی که از طریق ماده 147 قانون ثبت صادر شده اند چگونه است؟با تشکر الله یاری

جواب داده شد:

اسناد مالکیتی که مطابق مواد 147 و 148 قانون اصلاح قانون ثبت اسناد صادر می شود صدور آن باید با رعایت شرایط مندرج در قانون صورت گرفته باشد و چنانچه صدور آن، مغایر با حقوق مالکیت دارندگان اسناد مالکیت قبلی باشد، اشخاص ذینفع می توانند با مراجعه به دادگاه درخواست ابطال اسناد مالکیت جدیدالصدور را بنمایند و چنانچه دادگاه، صدور اسناد مالکیت جدید را مغایر با مقررات قانونی بداند نسبت به ابطال آن اقدام خواهد کرد ولی تا زمانی که اسناد مالکیت جدید به موجب حکم قطعی دادگاه ابطال نشده باشد معتبر است هرچند مندرجات آن با اسناد مالکیت قبلی که بر اساس ماده 22 قانون ثبت اعتبار داشته، مغایر باشد و لذا نمی توان اسناد مالکیت جدید را صرفاً به استناد ماده 22 قانون ثبت باطل کرد.

موضوع پرونده ادعای معترض ثالث اجرایی است که در پی رفع توقیف از ملک خویش است


ریاست محترم شعبه

احتراما در خصوص تقاضای موکل ، اقای الف مبنی بر رفع توقیف یک قطعه ملک به شماره ثبتی .. به ادرس.. ، دفاعیات ذیل تقدیم می گردد :

مقدمه : بانک ...شعبه ... جهت وصول طلبی که از اقای محمود حیدری داشته است ، در صدد توقیف اموال وی بر می اید و در تاریخ / 5/1387 اقدام به توقیف ملکی می کند که اگرچه بنام اقای حیدری ثبت شده است ولی فی الواقع سالیان قبل به موکل منتقل شده است . قبل از ورود به بحث یاداوری می گردد که ملک موضوع مرافعه در پی قرار توقیف اموال و نه در اثر قرارداد رهن در توقیف قرار گرفته است و اینک ادامه دفاعیات :

تفكيك در عرف ثبتي عبارت است از تقسيم مال غيرمنقول به قطعات كوچك‌تر. به عنوان مثال، مالك يا مالكان زميني به مساحت 5 هزار مترمربع، زمين را به قطعات 200 متري تقسيم نموده كه در عرف ثبتي به اين اقدام گفته مي‌شود، آن زمين به قطعات 200 متري تفكيك شده است. ‌