وبلاگ حقوقی محسن ابراهیمی،وکیل پایه یک دادگستری

  سوال : شجاعی

با سلام و احترام بنده یک قرارداد پیش خرید ساختمان در قالب یک مبایعنامه دارم. فروشنده به قرارداد خود عمل نکرد بنده در مرحله اول با اون توافق کردم و زمان قرارداد رو تمدید کردم زمان قرار داد در پشت صفحه قرارداد اصلی پشت نویسی شده است سوال1: ایا با پشت نویسی قرار داد، بنده های اصلی قرار داد مانند ضرر و زیان تعیین شده، که در پشت نویسی تغییر نکرده اند معتبر می باشد؟ سوال2: با توجه به اینکه تاریخ تحویل پایان اسفند سال گذشته بوده و ساختمان در حدود 60 درصد پیشرفت داشته است و پیش بینی می شود حداقل تا 6 ماه اینده تحویل نشود.بنده چه زمانی باید برای اقدام به تهیه دادخواست و دریافت خسارت عدم تحویل اقدام نمایم؟ با تشکر

پاسخ داده شد 

سلام و عرض ادب. 1- بله شروط قرارداد اصلی معتبر باقی می ماند مگر اینکه صراحتاً در ظهر نویسی آنها را لغو کرده باشید.2- باید تا پایان مهلت تعیینی صبر کنید حتی اگر مطمئن هستین تخلف صورت میگیرد.

موفق و موید باشید

 سوال : حسنی 

سلام و خسته نباشید
طبق رای وحدت رویه 733،غرامت بر اساس شاخص بانک مرکزی می باشد یا پرداخت ثمن معامله به نرخ روز با نظر کارشناس رسمی دادگستری؟

پاسخ داده شد

 سلام و عرض ادب در خصوص رای وحدت رویه 733 ، رویه اکثر شعبه دادگاه های حقوقی محاسبه ارزش روز ملک بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری می باشد.هرچند محدود شعباتی هم هستند که همچنان به دلیل مبهم بودن رای وحدت رویه فوق ، شاخص بانک مرکزی را مبنای محاسبه قرار می دهند. موفق و موید باشید

 سوال : فرامرز

سلام وخسته نباشید
تشکر از اینکه برای خدمت به مردم گرفتار وقت میگذارید و زحمت میکشید خدا خیرتون بده انشاالله. سوال من اینه واقعا دیگه بااسناد عادی وقولنامه نمیتوان برای ابطال سند رسمی اعاده دعوا نمود؟

پاسخ داده شد

سلام و عرض ادب. سیاست جدید قوه قضاییه تحکیم بخشیدن و اعتبار به اسناد رسمی و احیا نمودن مواد 22 و 46 و 47 قانون ثبت است که پذیرش اسناد عادی در برابر اسناد رسمی را ممنوع نموده است.به هر حال هرچند در خراسان این مهم در حال اجرایی شدن است و اجرای درست و دقیق آن میتواند در آینده بسیار مفید واقع شود و جلوی زمین خواری و کلاهبرداری های افراد شیاد را بگیرد  باز هم در موارد محدود و خاص این امکان متصور است که بتوان سند رسمی را باطل نمود.در صورتی که قصد اقدامی دارید حتما با وکیل در میان بگزارید تا اوقات و هزینه شما هدر نشود.موفق موید باشید

 سوال : علی

با سلام
سه سال پیش یک واحد مسکن مهر به یک شخص فروختیم . و در قولنامه تاریخ تحویل را ذکر نکردیم و خریدار هم موافقت نمود . ویک چک به 3 برابر میلغ واحد برای ضمانت پرداخت اقساط از اوو گرفتیم. ولی متاسفانه انتقال بدهی راانجام ندادیم و اکنون موعد اقساط مسکن مهر رسیده است ولی خریدار از دادن قسط بانک مسکن خوداری میکند و برای انتقال بدهی هم نمی آید . و اکنون از ماشکایت کرده است که واحد را بعد از سه سال تحویل نگرفته است . و ما هم چک او را برگشت زده ایم 
خواستم بدونم الان اخطار به دستمون رسیده و برای 20 خراداد تعیین شده . 
به نظر جناب عالی این جلسه دادگاه چگونه خواهد بود و چه چیزایی نیاز داریم که تهیه کنیم 

پاسخ داده شد

سلام و عرض ادب.به طور خلاصه باید گفت  اگر در قولنامه قید شده که چک بابت تاخیر در پرداخت اقساط است.در صورت احراز,این موضوع ایرادی در برگشت زدن چک ندارید.در خصوص تحویل ملک هم, با توجه به عدم قید شدن زمان تحویل ابتدا شاکی میبایست برای,شما اظهارنامه ای میفرستاد و قصد خودش رو از,آمادگی برای انتقال اعلام مینمود. موفق و موید باشید

 سوال: مجید

با سلام .بنده خانه ای خریدم قسطی و ماملع قعطی شده است در یکی از بنگاه رسمی شرایط خرید همه را چک دادم جداجدا ده ملیون هرماه /چک اول را پول کردن وچک دوم از تاریخ ده روزی میگذرد پول در حساب است فرشنده بر نمیدارد چرا/ میگوید بیا فخس کنیم میگویم نه ایا در تحویل خانه در اینده به مشکلی بر میخورم/ وهشتاد ملیون ان برای تخلیه خانه نوشتم میترسم تمام قسط را بدم ولی فرشنده خالی نکند /از کسانی شنیدم که اگر فرشنده نخواهد خالی کند گرفتار میشوی ایا قانون با داشتن مدارک قانونی حاکم خرید چه دستوری میدهد ایا دادگا به بنده شماره حساب میدهد که قسط را به ان حساب واریز کنم/مبلغ کل خانه 200 ملیون در این تاریخ ولی چون قسطی خریدم افتاد 255 ملیون فرشنده میگوید جای دیگر میخوام بفروشم متشکرم بابت راهنمایی 

جواب داده شد

سلام و عرض ادب. جای نگرانی نیست.هرچند در صورت تخلیه نکردن ملک توسط فروشنده باید دادخواست تخلیه بدهید ولی نهایتا ملک به شما تعلق خواهد گرفت و خسارت های شما نیز باید پرداخت شود.در خصوص در خواست دریافت پولها باید به شما عرض شود که نیازی به اقدامی نیست ولیکن برای اطمینان بیشتر یک اظهارنامه قانونی برای فروشنده بفرستید و به ایشان گوشزد کنید که مبلغ توافق شده را دریافت نماید. موفق و موید باشید

سوال : گودرزی

سوال : معصومه

باسلام...بنده براساس فروشنامه دستی شوهرم ووکالتامه بلاعزل.ملک مربوطه رو بنام خودم سندزدم.حال شوهرم باشکایت اینکه فروشنامه عادی بوده وطبق ماده190ایین مدنی شرایط مبایعه نامه رانداشته وثمن معامله نامعلوم است.درخواست ابطال سندکرده...راه حل بنده چیه...باتشکر

پاسخ داده شد

سلام و عرض ادب.منظور شما از فروش نامه چیست؟ اگر منظور همان قرارداد فروش بر روی برگ معمولی می باشد و متعاقب آن سند رسمی تنظیم شده است دیگر امکان ابطال آن وجود ندارد.به موجب ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک دولت تنها کسی را مالک میشناسد که ملک در دفتر املاک به نام ایشان ثبت شده باشد.موفق و موید باشید

سوال : کیانا

سلام.و اول از همه ممنون برای وقتی که میذارید و پاسخگویی بی منتتون.
حدود 10 سال پیش یک زمین 20 قصبی به قیمت 85 میلیون تومان از اقایی خریدم.اون اقا هم قبلا زمین رو از یکی دیگه خریده بود.بعد از 5 سال خانواده ای مدعی شدند که این زمین از اراضی ما بوده و در نهایت پس از شکایت و حکم دادگاه پروانه ی زمینی که خریده بودم باطل شد.اقایی که ازشون زمین رو خریده بودم هم اظهار بی اطلاعی میکنند و می گن که شخصی که بهشون زمین رو فروخته بوده سرشون کلاه گذاشته....در هر صورت من الان باید چیکار کنم؟باید که از اقایی که ازشون زمین رو خریدم شکایت کنم؟و اینکه این زمین الان قصبی حدود 60 میلیون تومان است و به عبارتی قیمت کل ملک چیزی در حدود یک میلیارد و دویست میلیون تومان...آیا من میتونم زمین رو پس بگیرم ؟یا اینکه به قیمت روز پول زمین رو بگیرم؟آخه این انصاف نیست که من پول 10 سال پیش رو بگیرم...روند شکایت چه جوری و چه مدت طول میکشه تا رای دادگاه صادر بشه؟آیا اون اقا میتونه پول نده؟
شرمنده که اینقدر سوال پرسیدم...

پاسخ داده شد

سلام و عرض ادب شما باید به طرفیت شخصی که با او معامله کرده اید دادخواست " احراز و اعلام بطلان عقد بیع فضولی و مطالبه قیمت معامله به نرخ روز با نظر کارشناس رسمی دادگستری" در دادگاه تقدیم کنید.به موجب رای وحدت رویه 337 دیوان عالی کشور ، چنانچه بعد از عقد بیع ، مبیع مستحق الغیر در بیاید ، فروشنده باید قیمت زمین را به نرخ روز پرداخت کند.ضمن اینکه از باب قاعده تسبیب و غرور نیز میتوانید مطالبه خسارت های وارده به خود را مطالبه کنید.در خصوص سوال آخرتان باید گفت : خیر در هیچ صورتی شخص فروشنده نمیتواند از زیر بار مسئولیت پرداخت پولی که دریافت کرده است شانه خالی کند.موفق و موید باشید

سوال : یاسر

باسلام خدمت شما راستش ما یک خانه در روستا داریم که پدر مرحومم به بنده واگزار کردن بند سند 6دانگ گرفتم حالا وراس خواهان ملک شدن بند هیچ دست نوشته ای از پدرم ندارم فقط در زمان حیاط ایشان فیش هزینه سند واریز شده حال از شما راهنمای می خواهم باتشکر.

پاسخ داده شد

سلام و عرض ادب.طبق قوانین ثبتی،دولت کسی را مالک می شناسد که سند مالکیت رسمی به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد.دفاع نمایید که ملک توسط خود آن مرحوم در زمان حیات و در صحت کامل عقل به بنده هبه(بخشیده )شده است. یا به قول نامه فی مابین اشاره نموده و مفقود شدن آن را به دادگاه اعلام نمایید.موفق و موید باشید

سوال: مهدی

سلام

من يک اپارتمان در تهران خريده ام از اقاي شماره يک و سند قطعي تک برگي به نامم خورده است در حين اساس کشي بودم که يکي از اهالي همان اپارتمان مدعي شد که شما نبايد اين خانه را ميخريدي از اقاي شماره چهار چون من از ايشان يک قولنامه دست نويس و يا وکالت دست نويس دارم که حق فروختن را ازشون تا سي سال ميگيره و به زودي براي ابطال سند شما اقدام ميکنم منم به ايشان گفتم که من خانه را از اقاي شماره يک خريدم نه اقاي شماره چهار که ايشان پوزخندي زدند و گفتند خوب اقاي شماره چهار به شماره سه، شماره سه به شماره دو ، شماره دو به شماره يک و شماره يک به شما فروخته اند که رد گم کنندمن خيلي الان ترسيدم چون پول زيادي هم براي اين اپارتمان داده ام ميخواهم بدانم ايا ادعاي ايشون تا چه حد ميتونه درست باشه و سند من را ميتونن باطل کنند ؟

جواب داده شد

سلام و عرض ادب. مستند به  مواد 22 و 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی ،تمامی معاملات در مورد اموال غیر منقول باید به موجب سند رسمی و در دفتر املاک به ثبت برسد.و دولت تنها کسی را مالک میشناسد که ملک به نام ایشان در دفتر املاک ثبت گردیده است.تا چند ماه پیش،دعاوی اثبات مالکیت به وسیله قولنامه و پیروی آن ابطال سند رسمی ممکن بود ولی در حال حاضر با صدور بخشنامه ای از طرف رئس محترم قوه قضاییه دیگر دعاوی اثبات مالکیت با اسناد عادی را نمی پذیرند و تنها دارنده قولنامه باید دعوای الزام به تنظیم سند اقامه کند. در فرض سوال شما، مالکیت شما به موجب سند رسمی مسجل شده و دارنده قولنامه باید به شخص 4 و 3 و 2 و 1 مراجعه کند و یا شکایت کیفری فروش مال غیر علیه نامبردگان اقامه کند. موفق و موئد باشید

سوا : سعید

سلام و خسته نباشید .

زنم در 93/11/10 خانه را ترک کردو من درخانه اجاره ای میبودم که 4 میلیون رهن و 400 تومان اجاره بود در تاریخ 93/11/25 فهمیدم که خانم بنده اجاره نامه ای که به اسم من بود را ازخانه برده است و با همدستی صاحب بنگاه جای اسم من را خط زده و اسم خودش رو تو قسمت اسم من نوشته _ البته این دستکاری فقط در نسخه مربوط به من شده که زنم برداشته بود و پیگیری من تونستم یک کپی قرار داد نسخه املاکی رو ازش بگیرم -که ایشون با دست خط خودش روش نوشت که اسم منو خط زدند و اسم زنمو نوشتند .(البته باید بگم که من زمان قرار داد سر کار تو کارخونه بودم و نتونستم برم و زنم باپدرش رفته بودند که زنم جای اسم من امضاء کرده بودند که در روزهای بعد هر وقت از کارخونه اومدم برم پیگیری این کارو بکنم .بنگاهی بسته بود و دومیلیون چک رو پسر عمم داده و یک میلیون از کارت من کشیده شده و یک میلیون نقد داده شده بود سر قرار داد) و خونه رو 93/10/4 گرفته بودیم با صاحب ملک حرف زدم ایشون گفتند که نگران نباش اگه نسخه ایشون رو بخوان بهشون نمیده .
به بنگاه اطلاع دادم که میخوام خونه رو خالی کنم وزمانی تعین کنند برای تسویه -93/12/26 خانه رو تخلیه کردم و ایشان باز تسویه نکردند و هی منو پیچوندند و گفتند اید زودتر میگفتی و از این حرفا که منم گفتم ایرادی نداره قانون هرچی برای دیر گفتن من برای تخلیه تعین کرده میدم .
93/12/27 کلید رو با زور به بنگاهی تحویل دادم و رسید گرفتم /تا 94/1/5 چندین بار هم صحبت کردم که ایشون سر باز زدند و آخر سرم گفتند هر وقت تونستی نسخه قرار داد خودتو بیاری همراه با زنت من بهت جواب میدم .فرداش 94/1/6فهمیدم خانمم مهریشو گذاشته اجرا و زنم ماشینمو داد جلب کردند منم فکر کردم که با بنگاهی دست بیکی کرده تا تو دادگاه 4 میلیونو هم بکشه بالا ( منم خونمو اورده بودم طبقه پائین خونه پدرم و میخوام یک قرار داد بنویسم که خونه رو 4 میلیون و 250000 تومان اجاره کردم همراه با لوازم که ایشون نتونند اموال خانه رو هم مصادره کنند و 4 میلیون رو ) البته نمیخوام جهزیه شونو بخورم یا بالا بکشم فقط میترسم با مامور بیاند خونه و اموال رو مصادره کنند و ببرند جلو همسایه و آشنا ها آبرو ریزی بشه داد گاهمون هم 94/1/17 اعلام شده .
البته من تو کارخونه کارگر هستم و حقوق اصلیم 700هزارتومان هست و هر از چند گاهی اضافه کاری هم میدند کار میکنم .
1 -آیا من با این شکایت جعل اسناد میتونم ایشونو به زندان بیندازم یا چیکار میتونم بکنم .
2-ایا اگه زنمو بندازم زندان میتونم کودک 4 سالمو که از بهمن ماه تا حالا با هزار دوز و کلک نزاشته ببینم تا اون تو زندانه پیش خودم نگه دارم
3- من تو کل دنیا یک ماشین به اسمم بود اونم مصادره کردند آیا 4 میلیون منو هم مصادره میکنند (اگه ایشون به دروغ بگویند من پولو دادم یا بگند برا مهریه این پولو میخوام چی بگم )
4 - کلا برای دادگاه مهریه چیکار کنم .پیشاپیش از راهنمائی شما ممنونم .خواهشا منم برادر کوچیک خودتون بدونید و خوب راهنمائی کنید کلا\" دیگه نمیدونم چیکار کنم .

جواب داده شد:

سلام و تبریک سال نو. طبق نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه در فرض سوال ، مبلغ ودیعه متعلق به مستاجر که به اعتبار آن مورد اجاره بعنوان محل سکونت و تنها سرپناه وی در اختیارش قرار گرفته است .جزء مستثنیات دین محسوب می شود و مشمول بند الف ماده 524 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی وانقلاب در امور مدنی مصوب 1379 است و قابل توقیف برای استیفای محکوم به نیست . شما نگران نباشید در صورت نیاز بنگاه موظف است که نسخه سوم قرارداد اجاره رو به شما یا در صورت لزوم به دادگاه ارایه دهد.با ارایه نسخه سوم ، دستکاری شدن نسخه اول کاملا محرز خواهد شد.بنگاه املاک رو تهدید به شکایت کنید تا حداقل بابت پرداخت 4 میلیون به خانم شما اقدام نکند. 2- بابت مهریه تنها کار دادن دادخواست متقابل اعسار است.یک دادخواست اعسار آمده کنید و روز جلسه رسیدگی به مهریه به دادگاه ارائه دهید.شما در دادخواست وضعیت معیشتی خود را کاملا توضیح دهید و حداقل 4 شاهد نیز به دادگاه معرفی کنید. 3- شما میتوانید از دست مسئول بنگاه و همسرتان شکایت کیفری به عنوان جعل مطرح کنید ولی با وصفی که بیان نمودید بعید مجرمیت آنها احراز شود. 4- بابت جهیزیه هم طبق سیاهه اموال از شما تحویل خواهند گرفت و راه حلی که فرمودید مثمر ثمر نخواهد بود. موفق و موید باشید

سوال : علی رضا

باسلام من با خرید یک واحد اپارتمان به صورت پیش فروش به متراژ106 که متاسفانه با اتمام کار الان سند ثبتی متراژ96 را ارائه کرده حالا با این 10 مترکاستی چه باید کرد؟

جواب داده شد

 با عرض سلام و تبریک سال جدید.تاریخ قرارداد شما مشخص نیست به هر حال  اگر قرارداد شما طبق قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389 و با سند رسمی منعقد گردیده در آن قانون در مورد مشکل شما تعیین تکلیف شده و ماده 7 قانون فوق اشاره دارد ؛ که چنانچه متراژ اعیانی در صورت تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مورد توافق در قرارداد باشد مابه التفاوت به نرخ تعیین شده در قرارداد دریافت خواهد شد.ولیکن اگر قرارداد شما سابق بر قانون فوق منعقد شده است و آپارتمان پیش خرید شده ،متری فروخته نشده باشد مطابق ماده 355 قانون مدنی شما تنها حق فسخ معامله  را خواهید داشت.و اگر شما در برابر هر متر مثلا 2 میلیون تومان توافق کرده اید شما میتوانید یا قرارداد را فسخ نمایید یا به مقدار کسری موجود از پول ساختمان کسر گذاشته و اگر وجه را کامل پرداخته اید درخواست استرداد مبلغ کسری را نمایید. موفق و موید باشید

سوال : مهدی

با عرض سلام و خسته نباشید
در سال 91بنده و چهار نفر دیگه یک آپارتمان پیش خرید کردیم. قولنامه را به اسم بنده نوشتیم ولی در برگه ای جداگانه اسامی شرکا و میزان سهم هر یک را مشخص کردیم و همه امضا و اثر انگشت زدیم. ملک مورد نظر رو بعد از چند ماه فروختیم. ولی چند ماه پیش مشخص شد مالک اولیه ملک قبل از ما ملک رو به یک نفر دیگه هم فروخته که قاعدتا ملک به ایشون میرسه چون زودتر از ماست. حالا سوال بنده اینه که خریدار ما در صورت در خواست خسارت و طلب اصل پولش، چون قرارداد به اسم من هست، من با اون برگه که سهم هر کس رو مشخص کردیم، پرداخت خسارت رو بنا به سهم هر کس از خود اون طرف بگیریم. آیا دادگاه قبول میکنه اون برگه رو
یا همه خسارت رو من باید بدم
ممنون و متشکر از زحمات شما

پاسخ داده شد:

پاسخ: سلام. توجه داشته باشید مالک اولیه بدلیل اینکه قبلا ملک رو به غیر انتقال داده و متعاقبا به شما فروخته است مرتک جرم فروش مال غیر شده است و چون رسیدگی کیفری از سرعت بالاتری برخوردار است ،میتوانید برای سرعت بخشیدن به کار از طریق دادسرا اقدام به طرح شکایت کنید. در مورد سوالتان باید عرض کنمٰ، اولا؛ قرارداد جداگانه کاملا قانونی بوده و می توانید شریک بودن سایرین در ملک رو با آن اثبات نمایید.دوما ؛اگر قراردادی که شما با خریدار منعقد نموده اید به امضا تمام شرکا رسیده باشد،تمام شرکا محکوم به پرداخت خسارات به نسبت سهام خواهند بود.ولی اگر شما با اجازه سایر شرکا، شخصا ملک را به خریدار منتقل نموده اید،باید خسارات را شخصا پرداخته و سپس به شرکای دیگر برای دریافت سهمشان از خسارات مراجعه کنید.اگر بدون اجازه سایر شرکا انتقال داده اید،شخصا باید خسارات را بپردازید. در نهایت نگران نباشید، خسارات وارده بر عهده مالک اصلی قرار میگیرد و می توانید با تقدیم دادخواست علاوه بر استرداد ثمن پرداختی به نرخ روز،تمام خسارات پرداختی را نیزمطالبه کنید.

موضوع پرونده ادعای معترض ثالث اجرایی است که در پی رفع توقیف از ملک خویش است


ریاست محترم شعبه

احتراما در خصوص تقاضای موکل ، اقای الف مبنی بر رفع توقیف یک قطعه ملک به شماره ثبتی .. به ادرس.. ، دفاعیات ذیل تقدیم می گردد :

مقدمه : بانک ...شعبه ... جهت وصول طلبی که از اقای محمود حیدری داشته است ، در صدد توقیف اموال وی بر می اید و در تاریخ / 5/1387 اقدام به توقیف ملکی می کند که اگرچه بنام اقای حیدری ثبت شده است ولی فی الواقع سالیان قبل به موکل منتقل شده است . قبل از ورود به بحث یاداوری می گردد که ملک موضوع مرافعه در پی قرار توقیف اموال و نه در اثر قرارداد رهن در توقیف قرار گرفته است و اینک ادامه دفاعیات :

تفكيك در عرف ثبتي عبارت است از تقسيم مال غيرمنقول به قطعات كوچك‌تر. به عنوان مثال، مالك يا مالكان زميني به مساحت 5 هزار مترمربع، زمين را به قطعات 200 متري تقسيم نموده كه در عرف ثبتي به اين اقدام گفته مي‌شود، آن زمين به قطعات 200 متري تفكيك شده است. ‌